Darování nebo dědictví nemovitosti – najděte to nejlepší řešení! 

 

Řešíte otázku dědictví nebo darování Vaší nemovitosti? Přemýšlíte, jaké jsou rozdíly, zda je výhodnější nemovitost darovat nebo zanechat dědictví a na co si dát pozor?

 

Určité životní situace nás nutí dělat zásadní rozhodnutí. Rozhodnutí o darování nebo dědictví nemovitosti tak není jednoduché a velkou roli při zvažování možností hrají nejen vztahy v rodině.

Získat nemovitost dědictvím zbavuje současného vlastníka nemovitosti odpovědnosti za budoucí výsledek. Pro dědice nemovitosti to ale nemusí být úplně jednoduché a příjemné řešení. Dědicové se mezi sebou budou muset vypořádávat a další problémy mohou nastat ve chvíli, kdy vedle nemovitosti zdědí i dluhy zesnulého.

 Na druhé straně i darování nemovitosti může mít svá úskalí.

 

 

Dědická a darovací daň = ZRUŠENO

Pozitivní zprávou pro obě možnosti (darování i dědictví) je, že od 1. ledna 2014 se již neplatí darovací ani dědická daň.

 

Daň z příjmu při nabytí nemovitosti u darování a dědictví

Rozdíly nastávají ale v případě daně z příjmů. Zde se již situace trochu komplikuje.

 

Nemovitost získaná v dědictví

V případě dědictví nemovitosti daň z příjmu neplatíte. To je jasné podle zákona § 4a písmeno a) zákona o dani z příjmu. 

 

Nemovitost získaná darem

Při darování záleží na tom, kdo vám nemovitost daruje.

Dle § 10 odst. 3c Zákona o dani z příjmu se daň z příjmu neodvádí z daru:

• od příbuzného v linii přímé (např. z otce na syna, vnuka či opačně) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.
• od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společné domácnosti.

 

V ostatních případech se platí daň z příjmu. Jedině v případě, že by hodnota daru byla nižší než 15.000 Kč, jste od daně osvobozeni také. To je ale u běžných cen nemovitostí nereálné.

 

Co ale když dědic nebo obdarovaný bude chtít nemovitost prodat? 

To je otázka velmi zásadní a odpověď by neměl řešit až obdarovaný nebo dědic, ale už současný vlastník nemovitosti.

Pokud se totiž rozhodne obdarovaný nebo dědic nabytou nemovitost prodat (protože ji třeba nemá možnost využít), musí vzít v úvahu lhůtu pro osvobození od daně z příjmu. Po uplynutí této lhůty se daň z příjmů z prodané nemovitosti neplatí.

 

V jakých případech jste osvobozeni od daně z příjmu?

• Po uplynutí 5, resp. 10leté *lhůty daň z příjmu z prodané nemovitosti neplatíte. 
• Pokud jste dědici v přímé linii nebo v manželském svazku, je do 5, resp. 10*letého daňového testu počítána i doba, po jakou zemřelý nemovitost vlastnil.

* U nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých po 1. 1. 2021 se doba pro osvobození prodlužila z 5 na 10 let.

 

Je tu však zásadní rozdíl mezi darovanou a zděděnou nemovitostí. Pokud se chystá nemovitost prodat dědic v linii přímé nebo manžel/ka, je do 5 (10) letého daňového testu počítána i doba, po jakou zemřelý nemovitost vlastnil.

 

Znamená to tedy:

• Pokud tedy zdědíte dům po rodičích, ve kterém žili třicet let, můžete nemovitost prodat obratem a daň z příjmu neplatíte.
• Pokud by Vám ale rodiče dům darovali, musíte počkat pět let od nabytí daru, aby se placení daně z příjmu vyhnuli.

 

Jaká jsou rizika darování nemovitosti?

I darování nemovitosti s sebou nese určitá rizika, stejně jako darování nemovitosti, ve které navíc ještě bydlíte.

Pokud by se obdarovaný dostal např. do finančních problémů, může nemovitost chtít prodat nebo o darovanou nemovitost přijít v exekuci. Obdarovaný může také zemřít a nemovitost se tak stane předmětem dědictví.

Proto si určitě zajistěte nemovitost věcným břemenem doživotního užívání (tzv. výměnku podle § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.), předejdete tak případným sporům.

Zajímavostí je pak možnost vrácení daru – obdarovaný se totiž může rozhodnout dar svému dárci vrátit, ale i právo dárce požadovat svůj dar zpět – pokud obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží dárci tak, že zjevně porušil dobré mravy (jde o tzv. Odvolání daru pro nevděk v novém Občanském zákoníku to upravuje § 2072 ).

 

Jaká jsou rizika dědictví nemovitosti?

Ani dědictví nemusí být bez problémů a pro dědice se může stát danajským darem. Pozůstalí totiž spolu s nemovitostí dědí i dluhy a jiné závazky zemřelého.

Dalším překvapení pak mohou být tzv. nepominutelní dědicové – osoby, které mají nárok domáhat se i přes závěť svého zákonného dědického podílu nebo jeho části.

Nesmíme také zapomenout na povinnost uhradit náklady za notáře, které jsou mnohdy vyšší než sepsání darovací smlouvy.

 

Závěť nebo dědická smlouva jako řešení?

Pokud se z jakéhokoli důvodu přikláníte k dědictví, můžete ještě za svého života podniknout právní kroky, které umožní hladký průběh dědického řízení. Můžete svůj majetek odkázat formou závěti nebo dědické smlouvy, a toto své rozhodnutí konzultovat s příbuznými.

Dědická smlouva má větší váhu než závěť, je však možné touto formou odkázat jen tři čtvrtiny svého majetku (§1585 Občanského zákoníku).

 

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

V případě nabytí nemovitosti v hodnotě vyšší, než 5 milionů korun máte jako obdarovaný i dědic povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně. 

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně. 

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu vůbec nereaguje.

Další informace naleznete na stránkách Finanční správy.

 

Stále si nejste jisti?

Neváhejte se na nás s důvěrou obrátit a Vaši konkrétní situaci probrat.